С начала 2026 года средняя ставка аренды офисов в Санкт-Петербурге выросла на 3,2% — с 1 753 до 1 809 рублей за кв. м в месяц. Однако внутри рынка динамика существенно различается. Быстрее всего дорожают офисы класса B+: их средняя ставка увеличилась на 5,2%, до 1 887 рублей за кв. м. При этом именно в этом сегменте зафиксирован и самый высокий уровень вакансии — 5,86%.
Такую динамику показывает анализ базы ТОР групп объемом 9,5 млн кв. м офисной недвижимости Санкт-Петербурга.
B+ показывает максимальный рост ставок
За январь—июль 2026 года ставки изменились следующим образом:
B+ оказался единственным сегментом, где рост заметно опередил среднерыночный показатель.
При этом класс А, несмотря на существенно более высокую стоимость, растет медленнее. В июле средняя ставка в нем составила 2 609 рублей за кв. м в месяц — примерно на 38% выше B+.
Таким образом, более высокая стоимость офиса сама по себе не означает более высоких темпов роста аренды.
Почему B+ одновременно дорожает и имеет высокую вакансию
На первый взгляд, сочетание роста ставки на 5,2% и вакансии на уровне 5,86% выглядит парадоксально.
В июле средний уровень вакансии по анализируемой выборке составил 4,39%. Для сравнения:
- А — 4,89%;
- B+ — 5,86%;
- B — 4,05%;
- C — 2,75%.
Однако вакансия показывает количество свободных площадей, а не количество помещений, которые действительно подходят конкретному арендатору.
Свободные площади могут существенно различаться по площади, состоянию, планировке, расположению, качеству здания и инфраструктуре. Поэтому формально высокий объем предложения не всегда означает наличие большого количества сопоставимых вариантов.
Именно этим во многом объясняется ситуация в B+: свободных площадей может быть больше, но наиболее востребованные объекты при этом сохраняют возможность повышать ставки.
B+ становится отдельной точкой сравнения для арендатора
Класс B+ занимает промежуточное положение между А и B не только по цене, но и по характеристикам объектов.
Для части компаний он может выступать альтернативой классу А: бизнес получает современный офисный формат и соответствующий набор характеристик, но при более низкой ставке.
Однако разрыв между B+ и B также становится важным фактором. В июле средняя ставка составляла 1 887 рублей в B+ против 1 633 рублей в B.
Поэтому при выборе офиса компании стоит сравнивать не только B+ и B, но и B+ с классом А. Иногда дополнительные расходы на более качественный объект могут быть оправданы бизнес-задачами. В других случаях переход из А в B+ позволяет существенно сократить бюджет без потери критически важных для компании характеристик.
Класс А сохраняет премию, но не ускоряет рост
В классе А средняя ставка в июле достигла 2 609 рублей за кв. м в месяц.
Премия относительно других классов связана с конкретными характеристиками объектов: качеством здания, инженерными системами, уровнем инфраструктуры, расположением и стандартом эксплуатации.
При этом с начала года ставка выросла на 3,1%, что близко к среднерыночной динамике.
Для арендатора это означает, что сам статус класса не должен быть единственным критерием выбора. Важно оценивать, какие характеристики действительно необходимы бизнесу и какую дополнительную стоимость они создают.
B остается наиболее массовым компромиссным сегментом
Ставка в классе B выросла с 1 589 до 1 633 рублей за кв. м в месяц, или на 2,8%.
Вакансия составила 4,05% — немного ниже среднего показателя по рынку.
B остается одним из наиболее универсальных вариантов для компаний, которым необходимо контролировать бюджет, но при этом важны базовые требования к качеству и расположению офиса.
При этом сам класс B неоднороден. Поэтому сравнение двух помещений только по формальной категории здания может привести к неверному выводу о реальной стоимости аренды.
В классе C ставка практически не изменилась
Класс C показал минимальную динамику: с января по июль ставка выросла всего на 0,9% — с 1 098 до 1 108 рублей за кв. м в месяц.
Одновременно вакансия в этом сегменте оказалась минимальной — 2,75%.
Это показывает, что зависимость между стоимостью и доступностью предложения не является линейной. Самая низкая ставка не обязательно означает самый большой выбор свободных помещений.
При выборе офиса класса C особенно важно учитывать дополнительные расходы: ремонт, адаптацию помещения, эксплуатацию и приведение объекта в соответствие с требованиями компании.
Что это значит для арендатора
В условиях неоднородной динамики рынка ориентироваться только на среднюю ставку становится все сложнее.
Например, среднерыночная ставка в июле составляет 1 809 рублей за кв. м в месяц. Но фактически компания выбирает между принципиально разными предложениями — от 1 108 рублей в классе C до 2 609 рублей в классе А.
Поэтому вместо вопроса «сколько стоит офис нужного класса?» полезнее рассматривать несколько сценариев:
- какой бюджет компания готова направить на аренду;
- какая площадь действительно необходима;
- какие характеристики здания являются обязательными;
- какие параметры можно оптимизировать;
- сколько будут стоить ремонт и адаптация помещения;
- какие эксплуатационные расходы возникнут после въезда;
- насколько велик выбор сопоставимых помещений.
Отдельно стоит оценивать вакансию. Высокий показатель может создавать возможности для переговоров, но только если свободные помещения сопоставимы с объектом, который интересует арендатора.
Средняя ставка уступает место сравнению конкретных объектов
Первые семь месяцев 2026 года показывают, что офисный рынок Петербурга становится более сегментированным.
Класс А сохраняет значительную ценовую премию, но растет умеренными темпами.
Класс B+ демонстрирует максимальный рост ставок и одновременно самый высокий уровень вакансии.
Класс B остается близок к среднерыночной динамике.
Класс C практически не меняет стоимость при минимальном уровне вакансии.
Эти показатели не позволяют описать рынок одной цифрой.
Для арендатора все большее значение приобретает не средняя ставка по классу, а сопоставление конкретных объектов и сценариев размещения. Для собственника — точное позиционирование объекта относительно конкурирующего предложения.
Таким образом, главный вопрос офисного рынка в 2026 году звучит уже не как «какова средняя ставка аренды?», а как «какой объект дает бизнесу оптимальное соотношение стоимости, качества и доступности?».
Именно такой подход позволяет оценивать не номинальную цену квадратного метра, а реальную стоимость офисного решения для компании.
Звоните или пишите, подберем лучший вариант офисного
