НДС, ключевая ставка и деловой климат Петербурга: результаты исследования ТОР Групп

В сентябре-октябре 2025 года команда ТОР Групп провела опрос среди клиентов, которые в последние 2–3 года арендовали или покупали коммерческие помещения с нашей помощью.

 

Цель исследования — понять мотивы, ожидания, вызовы и планы тех, кто — «на линии» рынка недвижимости.

 

В опросе приняли участие 402 респондента из разных отраслей: IT, логистика, услуги, производство, креативные индустрии, общепита.

 

 

 

В 2025 году экономическая ситуация в Петербурге остаётся неоднозначной.

Большинство опрошенных нами компаний (около 83 %) отмечают, что пока напрямую не почувствовали эффекты недавнего снижения ключевой ставки и предстоящего повышения НДС до 22%.

 

Тем не менее все понимают, что эти изменения в перспективе увеличат издержки.

 

Опрос выявил, что главные причины поиска новых помещений – это расширение бизнеса, оптимизация расходов и улучшение условий (локации, инфраструктуры). При этом около 10 % компаний планируют в следующем году масштабное расширение или запуск новых проектов, что говорит о достаточном оптимизме части бизнеса.

 

Снижение ключевой ставки и кредитные условия

 

 

В сентябре ЦБ РФ по плану снизил ключевую ставку до 17 % годовых (и предполагает довести её к концу года до 14–15 % при благоприятной динамике инфляции). Упрощение денежно-кредитной политики уже стимулирует рост кредитования: Банк России отмечает активизацию потребительского и корпоративного кредитования после снятия ограничений на ставки. Аналитики указывают, что сниженная ставка и уменьшение доходности депозитов побуждают инвесторов и компании искать более высокодоходные вложения, в том числе в недвижимость. Для арендаторов и покупателей коммерческой недвижимости это означает удешевление рублёвых займов, однако опрошенные бизнесмены говорят, что реально эффект они почувствуют лишь при массовом переходе к более низкому курсу. В целом же деловой климат в регионе оценивается тревожно: по данным опроса Банка России, сводный индикатор бизнеса в Петербурге остаётся существенно в минусе (около −9 баллов). Это указывает на осторожность компаний, отражая падение спроса и негативные ожидания.

 

«Даже если ставка снизилась, это пока не чувствуется — банки не спешат менять условия. Но тенденция радует, есть надежда в перспективе, но только надежда», — руководитель IT-компании.

 

Повышение НДС до 22 % и инфляция

 

 

Минфин предложил с 1 января 2026 года повысить ставку НДС до 22 %. Эксперты предупреждают, что это даст дополнительный инфляционный импульс: по оценке Центробанка, рост НДС может добавить к годовой инфляции порядка 0,5–0,7 п.п. (или около +1 п.п. по словам Минфина). Уже сейчас бизнес начинает заранее закладывать будущий рост НДС в цены. На наш опрос, большинство респондентов (73%) ответили, что повышение НДС приведёт к удорожанию их услуг или продукции, особенно в неприкладных сферах.

 

С большой вероятностью рост НДС ударит по компаниям с низкой маржинальностью и сферам услуг (рестораны, развлечения, строительство), где предпринимателям придётся либо снижать прибыль, либо поднимать цены и рисковать потерять клиентов. По мнению специалиста Банки.ру Г. Замалеевой, рост НДС вынудит ЦБ быть более осторожным при очередных снижениях ставки: дополнительное инфляционное давление может отсрочить планы по смягчению политики. Наши опрошенные предприниматели тоже предупреждают, что повышение НДС в итоге увеличит себестоимость, хотя сейчас прямого эффекта пока не выявлено.

 

«Повышение НДС до 22% — это ощутимо. Пока не закладываем изменения в бюджет, но понимаем, что себестоимость точно вырастет», — собственник сети сервисных центров.

 

Настроения бизнеса и планы роста

 

 

Несмотря на общую экономическую неопределённость, настроения среди бизнеса весьма противоречивы. Согласно нашему опросу, практически все респонденты (86%) удовлетворены текущими офисными помещениями («всё устраивает»). При этом "Деловой Петербург" по состоянию на осень 2025-го демонстрирует отрицательный бизнес–климат: региональное исследование Банка России показало, что Петербург занимает одно из худших мест по индексу деловых настроений (около −9 баллов). Между тем доля компаний (10%) заявляет о планах расширения – особенно те, кто упомянул потребность в новых площадях для роста штата или новых проектов. То есть часть бизнеса настроена оптимистично, видя возможности на рынке, несмотря на внешнее давление. Факторы роста компаний предприниматели в нашей выборке называют прежде всего внутрироссийский спрос и бюджетные расходы, тогда как ужесточение налогов и финансирование тормозят деятельность. При этом банкиры и эксперты констатируют: по мере снижения доходности банковских вкладов инвесторы начинают активнее вкладываться в недвижимость и проекты с фиксированным доходом – тренд, который потенциально может поддержать и спрос на офисы.

 

Офисный рынок Санкт-Петербурга: спрос и предложение

 

 

В I полугодии 2025 года объём сделок с офисными площадями сократился в 2,5 раза (до ~121 тыс. м²), но уровень вакантности остаётся рекордно низким — около 3 %.
По оценке аналитиков ТОР Групп, основной причиной снижения оборота стало не падение спроса и не нехватка качественных помещений, а ожидание бизнеса.

 

Средние арендные ставки продолжают расти:

• Класс А — от 2800 ₽/м² в месяц (+11 % за год)

• Класс B — от 1800 ₽/м² (+27 %)

   

Это стимулирует компании активнее обращаться к агентствам, способным найти редкие варианты с оптимальными условиями.

«Мы искали офис поближе к метро и с лучшей планировкой. Переезд помог сократить затраты и создать комфортную среду для сотрудников», — управляющий партнёр логистической фирмы.

 

По данным опроса, 83 % компаний считают, что ситуация на рынке «сложная, но управляемая».
Бизнес постоянно адаптируется: сокращает непрофильные расходы, переходит на гибкие офисы и долгосрочные договоры.
ТОР Групп фиксирует растущий интерес к помещениям в проектах формата light industrial — где можно совмещать офис, склад и лёгкое производство.

 

«Результаты опроса подтверждают: бизнес Петербурга в ожидании новых экономических условий. Снижение ключевой ставки воспринимается скорее как сигнал надежды, чем реальная помощь, но предприниматели не теряют интереса к развитию. Мы видим, что спрос на офисные помещения снижается, арендаторы делают выбор в пользу долгосрочных и качественных локаций.»

 — отмечает Анастасия Торстен Фон Швирен, генеральный директор ТОР Групп

 

Выводы: в целом бизнес в Петербурге сейчас находится в выжидательном режиме. Пока компании не ощущают реальных последствий снижения ставки и роста НДС, но опасаются удорожания своих услуг и кредитов. Мы видим, что настроения предпринимателей осторожно-пессимистичные (отражено низкими балансами деловой активности,  спрос на офисные площади снижается за счёт выжидания изменений. Ожидается, что при дальнейшем снижении ключевой ставки спрос на покупку коммерческой недвижимости будет расти (чем способствует и отток инвестиций из депозитов), тогда как рост НДС и высокая себестоимость могут умерить потребительский спрос. Такие противоречивые сигналы – низкий индекс настроений, но крепкий офисный рынок – характерны для переходного этапа экономики, когда часть компаний ищет точки роста, а часть – оптимизирует расходы. В этой ситуации главным фактором для бизнеса остаётся финансовая гибкость: с одной стороны, дешёвые кредиты создают пространство для расширения и инвестиций, с другой – новые налоги и инфляция сдерживают увеличение затрат и цен.

 

 

Благодарим всех участников опроса за откровенность и доверие.

Именно ваши ответы помогают понимать реальное состояние делового Петербурга и корректировать подход к подбору помещений.

Если вы также рассматриваете новые возможности для размещения — команда ТОР Групп готова помочь подобрать решение, соответствующее вашим задачам и стратегии бизнеса.

+7(900)623-73-29